二三線樓市回暖難持續 區別調控防止成為真空區

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　　http://news.qq.com/a/20120327/001274.htm

　　新華網太原3月27日電（記者魏飚）　　3月以來，不少二三線樓市又現回暖跡象，開發商折扣頻出試探市場、成交量回升“日光盤”又現，二三線樓市是否迎來“小陽春”？
　　業內人士表示，不少二三線樓市成交初見復蘇，這僅僅是剛需釋放，而后市回暖乏力。由于二三線城市分布廣、數量大，專家建議調控要區別對待。
　　3月以來，二三線樓市頻吹暖風。國家統計局3月份公布的數據顯示，2月份70個大中城市房價中，相比北上廣深新房價格降0.2%，二三線城市降幅較多。長春、杭州等城市降幅較大，溫州新建商品房降價幅度最高，達到0.5個百分點。中國指數研究院發布的報告指出，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現上升趨勢。
　　近日，記者在太原市建設南路一家售樓部看到，該樓盤每平方米5300元起價，相比去年年底價格沒有發生變化，但給出更大的折扣。該樓盤置業顧問馬永恒說，目前樓盤的折扣力度吸引了不少剛需一族。3月10日，太原萬科紫臺第二批房源發布120套房源，開盤當日售樓部外排起了長隊，從早上7點開始就有看房客來到現場。在南京，一棟只有40套房卻有120組以上的客戶在開盤現場搶房。
　　上海易居房地產研究院分析報告指出，近期央行再次下調存款準備金率0.5個百分點，四大國有銀行規定首套房貸利率不得超過基準利率。因此預計在政策支持下，成交量會有所回升，出現春季行情，開發商會抓住機會大量推盤，同時積極促銷。
　　“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”中原集團研究中心高級經理張海清認為，二三線樓市去年走量不佳，開發商存貨充足，購房者選擇空間較大，現在不少開發商選擇“低價跑量”，不少購房者經過一年的觀望后，被壓抑的購房欲望獲得釋放，開始頻頻出手。
　　采訪中不少購房者表示“合適就買”。業內認為，開發商、購房者都逐步進入理性階段，“合適就買”成為普遍的購房理念。
　　二三線城市迎來的春季行情會持續多久？業內人士表示，剛需釋放已持續近一個月，二三線樓市回暖后市表現乏力。沒有政策的支持，剛需無法帶動市場的真正回暖。隨著普通商品房供應量的繼續增加，開發商必須堅持走“以價換量”的道路，未來房價下行壓力不減。
　　張海清說，根據中原集團監測的數據顯示，不少二三線樓市存盤增加，在政策、資金壓力下，開發商需要拿出“真金白銀”吸引購房者。上海易居房地產研究院研究報告指出，2012年1－2月份，由于季節性因素，開發商推盤量較小，造成了月度的供不應求，但在調控政策不放松的形勢下，預計開發商會抓住機會盡快推盤，接下去幾個月仍將回到供大于求的局面。此外，在持續收緊的樓市調控下，二三線城市承受著比一線城市更大的壓力，未來其市場的回暖，價格的反彈，也將滯后于一線城市。
　　山西大學經濟與管理學院副教授耿曄強說，二三線城市中，像杭州等比較發達的城市其房價泡沫較大，房價下降明顯，而像太原這樣的發展中城市，炒樓資金很少介入，總體來看房價下降不明顯。耿曄強認為，2012年的全國樓市房價下跌將是主基調，但是考慮建安、土地、人工等各項合理開銷，房價大幅下降可能性較小。
　　對一些中小城市的房價逆勢上漲現象，張海清認為，不排除個別樓盤由于地理位置、戶型等優勢具有較強的抗跌性。此外，她認為，一些三線甚至四線城市房價相對較低，前期沒有炒樓資金介入，對樓市調控不敏感，不排除繼續小幅上漲。
　　業內人士分析指出，不論商品價格怎樣漲落，需求量是基本恒定的。房地產商一直將房地產剛性需求理論當作價格上漲的金科玉律，當前炒房為數不多，剛需畢竟有限，在調控繼續不動搖前提下，開發商資金庫存壓力加大，房價會繼續下行。
　　受訪專家表示，樓市調控全國一盤棋，當前樓市調控不僅僅要重視幾個一線城市，數量多、情況復雜的二三線城市不容忽視。
　　“盡管一些中小城市地方政府有"微調"動作，但是鑒于全國樓市調控堅決，樓市調控全面放松可能性非常小。”張海清說，房地產調控除了“限購”“限貸”，還要考慮長效機制，例如明確保障房比例，將房產稅逐步取代“限購令”。
　　張海清表示，二三線城市房地產市場情況復雜，發展階段不同，調控要區別對待，既要防止房價大幅波動，也要避免誤傷剛需和改善型居住。
　　“當前國家緊盯一線城市房價，"兩會"期間住建部官員也表態要讓一線城市房價下降。”耿曄強說，相比一線城市，二三線城市數量更多，對全國樓市調控效果有重要影響。針對中小城市樓市調控要區別對待。例如，對于一些房價增長較快的中小城市，要適時出臺“限購令”防止房價過快上漲。也要防止一些海濱城市的養老地產、旅游地產的炒作帶動當地普通住宅價格過快上漲。
　　耿曄強認為，有關部門也要防止一線城市炒房資金流向二三線甚至四線城市。此外，考慮到中小城市未來城鎮化加速發展，地方政府應加快公租房、廉租房等保障性住房建設。“除了盯著房價，構建合理的住房體系外，也要考慮提高中小城市低收入家庭收入。多管齊下，才能使樓市步入良性發展軌道。”

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